建物は、経年劣化によってさまざまなトラブルが起こります。

アパート経営者にとっては、入居率に直結する外観の劣化は深刻な問題でしょう。
資産価値を守りながら円滑な経営を続けるには、定期的な点検やメンテナンスである「外壁塗装」が必要です。

アパートの美観は第一印象に直結するため、入居率アップには外装塗装は欠かせません。

本記事では、松原市でアパート経営するオーナー向けに、外壁塗装の費用相場や施工のタイミング・信頼できる業者の選び方まで詳しくご紹介します。

こんにちは！プロタイムズ松原店（丹下工業株式会社）です。
私たちは大阪府松原市を中心に外壁塗装・屋根塗装を行なっている塗装会社です。

「外装の古さが目立つようになった」「外壁が色あせが気になる」「内見で入居が決まらないのは外装が原因？」などの悩みをお持ちのアパートオーナーもいるのではないでしょうか。

アパート経営は、資産価値を保ちながら利益を出す投資であり、そのためには入居率をアップさせなければなりません。
入居者に選ばれる物件にするには、最新の設備やセキュリティだけでなく外観の美しさも重要なポイントとなります。

適切なタイミングで外装塗装を行なえば、トラブルや劣化を食い止め、資産価値を維持できます。

この記事を見ることで、

・外装塗装と入居率の関係
・外壁塗装の適切なタイミング
・資産価値を守るための管理ポイント

が分かるようになります。

外壁塗装のプロである私たちがわかりやすく解説します。
松原市でアパートの外壁塗装をご検討されているオーナーはぜひご覧ください。

1. なぜ今「アパートの外壁塗装」が必要なのか？

「空室がなかなか埋まらない」そんな悩みを抱えているオーナーも多いのではないでしょうか。

松原市は大阪市内へのアクセスも良好で、住みやすいエリアとして人気がありますが、ライバル物件も多く、年々競争が激しくなっています。

松原市の賃貸市場と空室率の現状

大阪府松原市の賃貸住宅における空室率は約14.16%で、大阪府内ではやや高めの水準にあります。

家賃設定や築年数、交通の利便性などによって変動しますが、賃貸市場全体としては地域によって差があります。

外壁の見た目による印象の違い

築10年を経過したアパートは、新築やリフォーム済み物件と比較すると、劣化が目立つようになり選ばれにくくなりがちです。

建物も、見た目で印象が大きく変わるため、外壁が色あせたり黒ずんでいたりすると、「古そう」「管理が行き届いていない」と思われてしまいます。

松原市のような住宅街では、近隣の物件と比較されがちで、外観の差はそのまま入居率の差につながります。

外壁は塗り替えのタイミングが大切

外観が整っているアパートは「管理ができている」と入居者に安心感を与えるため、定期的なメンテナンスと共に塗り替えが必要です。

アパートの外壁は、一般的に築15〜20年ほどで塗り替えが必要といわれています。

外装塗装は単に美観を保つだけでなく、建物を雨や紫外線から守る役割を果たしていますが、経年劣化によりひび割れや剥がれが起こると雨漏りなどの深刻なトラブルにつながります。

深刻なトラブルを放置してしまうと、修繕費は一気に膨らんでしまい、外壁塗装を含めた費用が高額になりがちです。
外装塗装は、美観を保つと同時に建物を長持ちさせるために欠かせません。

2. 外壁塗装で入居率と資産価値はどう変わる？

「外壁塗装が入居率に関係あるのか」と思われる方もいるかもしれません。

外壁を塗り直すと建物全体が明るくなり、内見者の印象がアップするため、候補にあがりやすくなります。

美観回復で内見件数や契約件数が増える

いかに「魅力的に見せるのか」は、入居者へのアピールポイントになり、管理者への信頼度が高くなる傾向です。

外壁塗装により美観を回復するだけでなく、メンテナンスが行き届いた物件との印象を与えられます。

建物だけでなく「大家さんの人柄や管理能力」も外装で判断されると考えて良いでしょう。

雨漏り・劣化防止で 修繕費の削減ができる

外壁塗装は見た目が良くなるだけでなく、雨や紫外線から建物を守る役割も果たしています。

雨漏りやひび割れといったトラブルを未然に防げれば、余計な修繕費を抑え、長期的なコスト削減にもつながります。

見逃せない資産価値への影響

不動産の資産価値は価値は築年数・維持管理の状態によって決まるため、外観が整えられ定期的なメンテナンス記録が残っていると、売却時や融資を受ける際にも有利です。

しかしながら、劣化が進んでいる・維持管理に不安がある物件と見られてしまうと、評価が下がってしまう場合もあります。

つまり外壁塗装は「入居者に選ばれる物件」と「将来の資産価値の維持」に直結する重要な工事です。

外装塗装費用はアパートの資産価値を維持するためだけでなく、入居率アップにもつながる投資と考えれば、その価値が見えてくるのではないでしょうか。

3. 松原市におけるアパート外壁塗装の費用相場と内訳

外壁塗装を検討するオーナーが気になるのは、やはり「結局いくらかかるのか」という点ではないでしょうか。
アパートは戸建住宅に比べて規模が大きいため、工事費用も高額になりがちです。一般的な戸建ての30坪程度というケースはほとんどなく、アパートでは延床100坪を超えることが多く、200坪前後という規模も珍しくありません。

松原市でのアパート外壁塗装は、塗料のグレードや工事範囲によって幅がありますが、例えば延床100坪前後の小規模アパートでは250万円前後から、200坪前後の中規模アパートになると400～600万円程度が目安となります。さらに大規模な建物になると、足場や材料の費用が比例して増えるため、600万円を超えるケースもあります。

費用の内訳としては、塗料代だけでなく「足場代」「高圧洗浄や下地補修」「付帯部塗装」「人件費・諸経費」などが含まれます。特にアパートは建物が大きいため、足場の設置費用が全体の2～3割を占めることも多く、規模が大きくなるほど費用に直結します。

費用の内訳

外壁塗装の費用は「塗料代」だけではありません。

大まかには以下のように分けられます。

足場代

職人が安全に作業できるように設置する仮設の足場です。

高所作業での転落防止や、安定した足場がないと仕上がりにムラが出る・丁寧な塗装をするために必須となります。

一般的にはアパートの外壁塗装費用の2〜3割を占めるといわれています。

高圧洗浄・下地補修

外壁や屋根には、長年の雨風でホコリや砂・カビやコケ・古い塗料の粉がこびりついています。

高圧洗浄機によって汚れを落とし、塗装が密着しやすい状態にしてから、細かいひび割れや大きな欠けを補修し、サビを削ってサビ止めを塗るといった作業を行ないます。

この準備によって塗装の寿命が数年変わる場合もあるため、欠かせない作業です。

塗料費

塗料は性能やグレードによって耐用年数や防汚性・遮熱性などが違います。

耐用年数が長く高性能の塗料は高額ではありますが、長寿命となりメンテナンス回数を減らせるためランニングコストが安くなります。

付帯部塗装

雨樋、破風、軒天、鉄部など外壁以外の細かな部分で、塗装の有無はアパートの見た目や耐久性に関わります。

見た目の統一感に関わるだけでなく、金属部分のさびや腐食しやすい木の部分は塗装が必要です。

人件費・諸経費

職人の作業や技術料金、廃材処理費や交通費がかかります。

人件費は職人の技術力や地域の賃金水準にあわせて決められるケースが多いです。

築年数や劣化状況による差

同じ坪数でも、築年数や外壁の状態によって費用は変わります。
例えば、ひび割れ補修や下地処理が多く必要な場合は追加費用がかかり、逆に状態が良ければ最小限の工程で済むためコストを抑えることも可能です。

4. 適切なタイミングと劣化の見極め方

「そろそろ塗装が必要かな？」と思ったとき、何を目安にすればいいか迷うオーナー様も多いはずです。

外壁の劣化は、目で確認できるサインがいくつかあるため、定期的に目視でチェックしましょう。

こんなサインがあったら要注意

まずは色あせやくすみがないか、アパート全体をチェックしましょう。

外壁の色が全体的に薄くなったり、日当たりの良い面だけ色が褪せてきたら、塗装の耐久力が落ち始めているサインです。

表面に白い粉のようなものが見える・手で触ると粉がついてしまう「チョーキング現象」は、塗膜が劣化している目安になります。

ひび割れやカビ・苔の発生も要チェックし、小さな亀裂でも見逃さないようにします。

このようなトラブルの放置は雨水が建物内部に浸水しダメージを与えるだけでなく、アパートの基礎部分に影響を与える可能性が高いです。

塗装工事を依頼するタイミングの目安

サインだけで判断するのは難しい場合には、塗装会社に相談し「建物診断」を受けてください。

プロが現状を細かく調査し、必要な工事をアドバイスしてくれるため、余計な出費や不安を避けられます。

春や秋は塗装に適した季節のため、その前に相談や診断を行なうと、雨が続く夏や冬の寒さの厳しい時期を避けられ、工事も計画的に進めやすくなります。

目に見えるサインを参考にしつつ、塗装会社に相談する流れが、オーナーにとって安心な進め方といえるでしょう。

早めの修復でコストリスクを予防

外壁の劣化を長期間放置すると、ひび割れや雨漏りなど深刻なトラブルにつながり、大規模修繕で高額な費用が発生する恐れがあります。

トラブルを見つけたら、早めの外装塗装や補修で工事規模を最小限に抑えられるため、コストを大幅に削減できます。

5. アパートならではの注意点と管理ポイント

アパートの外壁塗装は、単に建物を塗り替えるだけではありません。

入居者の生活にも影響が出るため、配慮や計画が必要です。

工事前の入居者対応

工事中は足場の設置や作業音で迷惑をかける場合があるため、入居者に挨拶回りをして騒音が生じる時間帯を事前に伝え、トラブルやクレームを防ぎます。

洗濯物を干せない日がある場合は、事前にスケジュールを共有すると安心です。

足場設置の影響・駐車場の調整

アパートの場合、敷地内の駐車スペースや共用部に足場を組む必要があるため、入居者に配慮した動線や駐車場所の調整を考えましょう。

状況に応じて工事期間中だけ駐車場を別に借りるなど、入居者の生活環境に配慮します。

短期間とはいえ、工事への不満をやわらげる方策が必要です。

足場の設置により室内が暗くなる、窓が開けられないなどの影響も生じます。

工事期間中は、掲示物などで塗装工事への理解を求めましょう。

共用部や付帯部の塗装範囲の判断

外壁以外にも、雨樋・軒天・手すり・鉄部など、塗装が必要な共有部分があります。

どこまでを含めるかを明確にしておけば、あとから追加費用が発生するリスクを減らせます。

工事は信頼できる業者に依頼し、細かく計画を立てるのが大切です。

入居者への説明やスケジュール調整、塗料や工法の選定まで、経験豊富な業者なら丁寧にサポートしてくれます。

オーナー自身も負担を減らしつつ、入居者への配慮も考えながら、工事をスムーズに進められるのがポイントです。

あらかじめ注意点を把握しておけば、入居者の不安を最小限にしつつ、外壁塗装を効果的に行なえます。

6. 信頼できる業者を見極める5つの視点

外壁塗装は大きな投資のため、塗装会社選びは慎重に行ないましょう。

「追加料金を請求された」「値引きするといわれ依頼したら、塗装が剥げた」などのトラブルも増えています。

塗装会社選びは工事の成功を左右する重要なステップになるため、複数の業者から見積もりを取り比較する点が、失敗を避ける一番の方法です。

安心して工事を任せられる業者に出会うのが、入居者満足度と物件価値の維持につながります。

塗装工事で失敗しないために、信頼できる業者を見極めるための5つのポイントを押さえておきましょう。

診断内容と提案力

建物診断を依頼した際、劣化状況や診断内容を具体的に説明してくれる業者は安心です。

塗装工事に必要な工程を、写真やサンプルを使ってわかりやすく提案してくれるかもチェックしてください。

アパートならではの問題に対し、契約率アップや既存の入居者への配慮などの提案力も、信頼できる業者かの判断に役立ちます。

見積書の明瞭さと説明の丁寧さ

信頼できる業者の見極め方として、見積書がわかりやすい内容である点が挙げられます。

曖昧な見積もりや「一式〇〇円」など、内容が不明瞭な提示をする業者は要注意です。

塗料代、足場代、付帯部の塗装費用など、内訳が明確で、質問には丁寧に答えてくれる業者を選んでください。

アパート塗装の実績

戸建てだけでなく、アパートやマンションの施工経験があるかも重要です。

規模が大きい建物では、足場設置や入居者対応など特殊な配慮が必要になるため、施工実績が多く口コミなども高評価かチェックしましょう。

工事保証とアフターフォロー

塗装後に不具合があった場合の保証や、定期点検の対応があるかも確認します。

信頼できる業者は、施工後もトラブルには即対処する長期的なサポート体制があります。

保証内容や期間、アフターフォローの範囲などもあわせて確認しておくと安心です。

地元密着型の対応力

地域に根ざした塗装会社は、アパートでトラブルが起きたときにすぐに駆けつけてもらえるスピード感があります。

地域特有の気候・環境を理解しているため、環境を踏まえて最適な塗料や施工方法を提案してくれます。

評判が命の地元密着型の塗装会社は、丁寧な仕事をしてくれる傾向があり、「担当者の顔がわかる」「定期的に訪問してもらえる」安心感がポイントです。

長期的なお付き合いができる

外壁塗装は定期点検やメンテナンスが必要なため、長期的に資産価値を守るパートナーを選びましょう。

経年劣化によって小さな不具合や色あせも出てきたり、入居者さんからトラブルの報告が届いたりする場合もあります。

そんなとき、素早く対応してくれる塗装会社なら信頼できるうえ、心強いパートナーになります。

困ったときに相談できる相手がいるのは、アパート経営において大きな安心材料です。

長期的な視点で見れば、費用の面でもトラブル回避の面でもメリットは大きいといえます。

7. まとめ｜迷ったら“診断だけ”でもOK！

アパート外壁塗装の必要性や費用相場、劣化のサイン、業者の選び方をご紹介してきました。

それでも「まだ早いのでは？」「費用面で不安がある」オーナーも安心してください。

早急に外壁塗装の必要があるかどうかは、建物の状態を確認しての判断となるため、塗装会社の建物診断を受けましょう。
現状を把握すれば、今後のメンテナンス計画がぐっと立てやすくなります。

プロタイムズ松原店では無料の建物診断を行なっており、色あせやひび割れはもちろん付帯部の状態や、屋根までの状態をチェックしています。
診断結果は写真入りでわかりやすい診断書にてご報告させていただくと共に、メンテナンス計画の提案・見積もりなども承っていますのでご安心ください。

外壁塗装は、入居者の安心・快適な暮らしと、アパートの資産価値を守るための重要な投資です。

迷ったときには「まずは診断だけ」、信頼できる業者にお気軽にご相談ください。

プロタイムズ松原店は安心して工事を任せられるパートナーとなり、計画的な外壁塗装を提案いたします。
松原市で安定したアパート経営を続けるために、ぜひともご相談ください。